90年代以來，隨著汽車工業(yè)和建筑業(yè)的發(fā)展，尤其是轎車進入家庭后，停車設(shè)備的應(yīng)用逐步推廣，我國已經(jīng)形成了新興的停車設(shè)備行業(yè)。停車設(shè)備行業(yè)的發(fā)展不僅牽涉到交通管理、城市規(guī)劃，更涉及到收費政策和停車立法。近年來關(guān)于機械立體車庫法律屬性的爭論響不絕耳，加之國內(nèi)目前尚無相關(guān)法律對機械立體車庫的屬性作出明確界定，在立體停車建設(shè)和發(fā)展過程中由機械立體車庫定性模糊引發(fā)了一系列問題。

機械立體車庫屬性界定現(xiàn)狀

目前，國內(nèi)關(guān)于機械立體車庫的屬性界定主要有兩種，一種是將機械立體庫劃定為建筑物，另一種則是將機械立體停車庫劃定為特種設(shè)備。

傳統(tǒng)行業(yè)規(guī)范將機械立體車庫定性為特種設(shè)備。根據(jù)國家標準《起重機械分類》（GB/T20776-2006）、《機械式停車設(shè)備分類》（GB/T26559-2011）、《國民經(jīng)濟行業(yè)分類》（GB/T4754-2011），機械車位被劃歸起重機械，作為特種設(shè)備由具備相應(yīng)資質(zhì)的機構(gòu)進行型式試驗、鑒定評審，接受質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門的監(jiān)督檢查和安全監(jiān)察等管理。

然而，由于機械立體停車庫形式多樣，設(shè)置方式靈活，可獨立建于地塊之上，又可鑲嵌式設(shè)置于建筑物內(nèi)部與建筑物形成一整體而永久固定，無論采用哪種結(jié)構(gòu)形式，都必然通過底板、樁基或其他基礎(chǔ)與特定地塊永久固定，非經(jīng)拆卸、毀壞，或破碎與之固定的地塊，不能將立體車庫分離出來，其整體應(yīng)與建筑物一同被認定為不動產(chǎn)，具備相應(yīng)的建筑屬性。因此，也有不少地方將機械立體車庫認定為建筑物。

建筑物、與特種設(shè)備的區(qū)別

建筑物與特種設(shè)備的主要界限在于建筑物可測算建筑面積，而設(shè)備卻不能測算建筑面積。根據(jù)我國《房產(chǎn)測量規(guī)范》，所有建筑物都可測量和計算建筑面積，總建筑面積為建筑物外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積之和，但建筑物中層高小于2.20米的夾層、插層、技術(shù)層、地下室、半地下室不計算自然層數(shù)和建筑面積，半封閉、不封閉的圍護結(jié)構(gòu)通常以其外圍水平投影面積折半計算。對于設(shè)備，其本身不計算建筑面積，但部分設(shè)備占用的空間如電梯井、提物井、管道井，則如同房屋一樣按自然層計算建筑面積；結(jié)構(gòu)層高在2.20米以下的設(shè)備層、管道層應(yīng)計算1/2面積。因此，是否能測算建筑面積是建筑物與設(shè)備的主要區(qū)分界限。

兩種不同的屬性對機械立體車庫的建設(shè)和發(fā)展帶來怎樣的影響？

立體車庫的定性模糊，引發(fā)了立體停車位買賣合同訂立、物權(quán)公示、財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、物業(yè)管理、侵權(quán)責任等一系列問題，從前期建設(shè)申報到中期車位租售再到后期管理使用，嚴重阻礙了機械立體停車的發(fā)展和普及。并導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)、投資人、融資人、管理者、消費者、業(yè)主等多方主體的集體困惑。不難看出，產(chǎn)權(quán)問題已經(jīng)成為機械立體車庫屬性之爭的焦點。

當投資人意圖對立體車庫融資時，是以設(shè)備還是以建筑物進行抵押？單獨建設(shè)的立體車庫絕大部分被出租使用，此類債權(quán)是基于設(shè)備動產(chǎn)權(quán)利還是建筑物不動產(chǎn)權(quán)利？立體車庫占地被征收時，補償是按建筑物拆遷還是按設(shè)備拆除？消費者購買立體停車位，其合同標的究竟是設(shè)備使用權(quán)還是建筑物所有權(quán)？在商品房買賣、物業(yè)管理糾紛交互影響下，開發(fā)企業(yè)是否有權(quán)出售立體停車位？

成都市自2014年9月起對機械式車庫所有權(quán)進行初始登記，并可按基本單元辦理轉(zhuǎn)讓、抵押、預(yù)告、更正、注銷等不動產(chǎn)登記事項。人防地下室建造雙層機械車庫時，規(guī)劃部門審批其總建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)，辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。南昌市2015年4月起施行的《城市地下空間建筑物登記暫行辦法》將按規(guī)劃建設(shè)的地下車位作為建筑物進行所有權(quán)登記。上海市有判決確認地下機械車庫的車位使用權(quán)出售行為，認可由業(yè)主購置機械停車庫車位所有權(quán)或使用權(quán)。常州市法院委托房地產(chǎn)評估公司對機械車位的房地產(chǎn)價值進行評估，該市鐘樓區(qū)某機械立體車位使用權(quán)價值被評估為十萬元，消費者購買與住宅小區(qū)配套的機械車位時，購房合同與機械車位買賣合同一并簽訂。

深圳市相關(guān)探索

由于機械立體停車屬性認定牽涉到產(chǎn)權(quán)問題以及投資者、開發(fā)商、業(yè)主等多方利益，較為復(fù)雜，短時間內(nèi)難以出臺相關(guān)法律法規(guī)對機械立體停車庫屬性作出明確界定，加之現(xiàn)實對于機械立體停車庫的迫切需要，因此，在機械立體車庫屬性認定相關(guān)法律出臺之前的空窗期，應(yīng)當以解決實際需求為導(dǎo)向，淡化對機械立體車庫的屬性之爭，提出更適合當?shù)匕l(fā)展需要的過渡性政策。

截至目前，深圳市小汽車保有量為312萬輛，全市停車位數(shù)量僅192萬個，停車位供給速度嚴重滯后于小汽車數(shù)量的增長速度，對于機械立體停車庫的需要非常急迫。為此，深圳市正加快編制機械立體停車庫建設(shè)運營管理實施細則，在機械立體停車庫在屬性界定上，除地下深度大于5米或地上高度大于31米的應(yīng)按建筑類報建以外，其他可自行選擇按特種設(shè)備或者建筑申報，并明確申報主體，分別遵守相應(yīng)動產(chǎn)和不動產(chǎn)法律條例的有關(guān)規(guī)定。

由于我國關(guān)于不動產(chǎn)的法律條例已經(jīng)較為完善，對不動產(chǎn)權(quán)的登記、公示、交易、轉(zhuǎn)讓、保護機制日趨成熟，因此，按建筑類申報建設(shè)的機械立體車庫已經(jīng)有了良好的發(fā)展基礎(chǔ)與配套制度，未來規(guī)范化和標準化趨勢明顯。

按特種設(shè)備申報的機械立體車庫，深圳市經(jīng)過相當一段時間的探索與試驗，從深圳市客觀實際出發(fā)，草擬了《深圳市停車政策白皮書及實施方案》，擬提出：

（1）在申報審批程序上，特種設(shè)備的申報免辦用地規(guī)劃許可、建設(shè)工程規(guī)劃許可與方案設(shè)計審查；

（2）停車建設(shè)用地支持上，自有建設(shè)用地范圍內(nèi)增建機械立體停車設(shè)施不視為改變現(xiàn)有及規(guī)劃的用地性質(zhì)，建設(shè)用地使用權(quán)出讓（租賃）或轉(zhuǎn)讓合法化；

（3）在不改變土地用途的前提下，原土地使用權(quán)人利用存量建設(shè)用地建設(shè)機械式立體停車設(shè)施的，不屬于增加建設(shè)面積的，不計收地價。

受車位、車庫產(chǎn)權(quán)不明影響，國內(nèi)車位租售情況主要以時租為主。由于車位緊缺問題，各城市也存在出售車位與長租車位的模式。對于產(chǎn)權(quán)不明晰的泊位，易產(chǎn)生商品性的糾紛不宜買賣，多以長租形式交易繞過產(chǎn)權(quán)界定的爭端，更大程度發(fā)揮機械立體車庫的功能性，滿足當下日益急迫的停車需求。深圳市停車位租賃目前主要分3種方式：包括時租、月租與長租。時租與月租是絕大多數(shù)的租賃方式，有法律文件支持。為保證有位可停，深圳市開展租約長期劃的探索，依托長租、轉(zhuǎn)租的模式，體現(xiàn)停車位商品的稀缺性。

（1）推行長租?？s短投資回收期，租期不超過20年，到期可續(xù)約；

（2）鼓勵轉(zhuǎn)租。簽訂長期租賃合同的泊位，可轉(zhuǎn)租給其他使用者。通過轉(zhuǎn)租等手段，體現(xiàn)泊位稀缺商品屬性。

深圳市機械立體車庫的屬性認定，從前期報建審批上便開始分類，特種設(shè)備和建筑物兩條線，互不交叉，每條線從前期申報到后期管理都有建立完善的配套機制，更大程度上避免了后期因前期定性不明而產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)糾紛與利益沖突的問題。同時探索兩種屬性模式下機械立體停車的建設(shè)與發(fā)展，為未來深圳市機械立體停車行業(yè)的規(guī)范化與精細化發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

機械立體車庫法律屬性雖有待界定，但作為當下解決停車設(shè)施缺口的更主要、更高效措施，應(yīng)當?shù)玫街С趾屯茝V。對于機械立體車庫的屬性認定應(yīng)結(jié)合各地實際情況，具體問題具體分析，以解決停車問題為首要目標，無論是按特種設(shè)備還是建筑物申報建設(shè)，均應(yīng)完善各環(huán)節(jié)中相關(guān)政策措施，統(tǒng)一標準，權(quán)責清晰，減少相關(guān)利益主體糾紛，避免屬性界定問題制約機械立體停車的建設(shè)和發(fā)展，更大程度釋放機械立體車庫的功能性與靈活性。